Strukturvor Geschwindigkeit
Wir designen die Transaktionsarchitektur von Anfang an richtig: Asset versus Share Deal, SPV-Kette, Steueroptimierung. Das kostet am Anfang Zeit, spart aber Wochen beim Closing.
Immobilientransaktionen sind Präzisionsarbeit. Zwischen Letter of Intent und finalem Grundbucheintrag liegen hunderte Entscheidungen, die über Vollzugssicherheit und Rendite entscheiden.
Wir verantworten Struktur, Rang und Vollzug – mit dem Blick fürs Detail, der große Transaktionen von gescheiterten Versuchen unterscheidet.
Worauf es ankommt
Genau dann, wenn in einer Due Diligence plötzlich ein Vorkaufsrecht der Gemeinde auftaucht. Oder wenn die Intercreditor-Vereinbarung nicht mit dem Security Package harmoniert. Wenn Mietverträge versteckte Break-Clauses enthalten, die niemand auf dem Radar hatte. Das sind die Momente, in denen sich entscheidet, ob ein Deal vollzugsfähig bleibt – oder ob man von vorne anfängt.
Bei institutionellen Transaktionen geht es um mehr als nur Kaufvertrag und Grundbuch. Es geht um die richtige SPV-Struktur für die Steueroptimierung. Um rangrichtige Belastbarkeit, wenn komplexe dingliche Rechte im Spiel sind. Um die Synchronisation von SPA, Finanzierungsdokumentation und W&I-Deckung. Das sind die Stellschrauben, an denen wir drehen – präzise, vorausschauend und mit klarem Fokus auf Execution Certainty.
Prinzipien
Rangund Vollzug
Ein sauberer Datenraum ist nur der Anfang. Wir prüfen Rangordnung, Vorkaufsrechte, Superädifikate und sichern die Pfandbestellungsfähigkeit – bevor die Finanzierung steht.
Parallelitätstatt Sequenz
Kartellfreigabe, KYC-Prozesse, Consent Management bei Mietern, W&I-Underwriting – alles läuft parallel. Wir orchestrieren die Workstreams so, dass nichts den kritischen Pfad blockiert
Der richtige Zeitpunkt
- Vor der Absichtserklärung
- Vor der Datenraumöffnung
- Wenn erste Warnsignale auftauchen
- Wenn die Bank zögert
- Wenn der Käufer nachverhandeln will
Je früher Sie uns einbinden, desto mehr Optionen bleiben offen.
Fragen vor dem ersten Gespräch
Vor der Absichtserklärung. Ob Anteile oder die Liegenschaft selbst übertragen werden, wie finanziert wird und welche Garantien es gibt, entscheidet sich in den ersten Gesprächen. Wer erst zur Vertragsprüfung kommt, verhandelt in einem Rahmen, den andere gesetzt haben. Ein Gespräch zu diesem Zeitpunkt ist kurz und verändert oft die Struktur des gesamten Vorhabens.
In vier Schritten: Struktur und Absichtserklärung, Prüfung des Objekts und der Gegenseite, Vertrag und Verhandlung, schließlich Unterzeichnung, Kaufpreisabwicklung und Eintragung im Grundbuch. Ein klarer Fall ist in wenigen Wochen abgeschlossen; Portfolios, Bauträgerprojekte und Beteiligungsstrukturen brauchen Monate. Wo es schnell gehen muss, sagen wir Ihnen, welche Schritte sich verdichten lassen und welche nicht.
Zu Beginn die Unterlagen, die Sie ohnehin haben: Grundbuch, Verträge, Pläne, Finanzierungsrahmen, und ein klares Bild davon, was Ihnen wichtig ist und was verhandelbar bleibt. Ob wir sichtbar am Tisch sitzen oder im Hintergrund arbeiten, richtet sich nach dem Gegenüber und nach Ihrem Stil; beides ist üblich. Entschieden wird bei Ihnen. Wir sorgen dafür, dass Sie mit vollständiger Information entscheiden.
Ja. Die treuhändige Abwicklung über den Rechtsanwalt ist in Österreich der übliche Weg, den Kaufpreis zu sichern: Das Geld liegt auf einem Anderkonto, bis alle Bedingungen erfüllt sind, und wird erst dann freigegeben. Als Käufer zahlen Sie nicht, bevor Ihre Eintragung gesichert ist; als Verkäufer laufen Lastenfreistellung und Übergabe in einer Reihenfolge, die niemanden vorleisten lässt.
Ja. Ein Zweitwohnsitz in Frankreich, eine Beteiligung in Deutschland, ein Verkäufer mit Sitz in London: Solche Konstellationen gehören zu unserer Arbeit. Welches Recht gilt, wo beurkundet wird und wie der Vollzug funktioniert, klären wir, bevor der erste Entwurf geht. Vor Ort arbeiten wir mit Kanzleien, die wir kennen; die Führung bleibt hier.
Dann zählt, was vorher verhandelt wurde: Garantiekatalog, Haftungsgrenzen, Fristen. Wir setzen Ansprüche aus Gewährleistung und Garantie durch oder wehren sie ab, wenn Sie auf der Verkäuferseite stehen. Die meisten dieser Fälle sind im Vertrag bereits entschieden worden, ohne dass es jemand bemerkt hat. Deshalb denken wir beim Vertrag den Streit mit, den wir nicht führen wollen.